weitere Autorin: Jana Werring

Der Wohnungsbestand im Hochsauerlandkreis wird – typisch für den ländlichen Raum – mit einem Anteil von bis zu drei Vierteln klar durch Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern mit sehr hoher Eigentumsquote geprägt. Infolge der negativen demographischen Entwicklung ist auch das Baufertigstellungsniveau im Hochsauerlandkreis insgesamt deutlich gesunken. Als Konsequenz aus der gesunkenen Neubautätigkeit ist ein deutliches Überangebot an Bauplätzen mit entsprechenden Vermarktungsschwierigkeiten zu verzeichnen. Auch unterdurchschnittliche Baulandpreise können die Nachfrage nicht stimulieren. In Hallenberg und Medebach werden mit 30–40 Euro/m² für baureifes, meist voll erschlossenes Land die günstigsten Bauplätze in Gesamt-NRW angeboten. Ebenso ist der Verkauf bebauter Grundstücke, der mittlerweile ca. 85% aller wohngebäudebezogenen Transfers auf dem Grundstücksmarkt im Hochsauerlandkreis ausmacht, zurückgegangen (Gutachterausschuss HSK 2013, S. 12). Insgesamt erhöht sich je nach Lage, Ortsgröße und Infrastrukturausstattung der Zeitraum, bis eine Gebrauchtimmobilie veräußert werden kann. Mit der nachlassenden Nachfrage korrespondieren außerdem im Zehn-Jahres-Vergleich um 10–20% gesunkene Wiederverkaufspreise; diese betrugen bspw. für Häuser in der am häufigsten verkauften Baualtersklasse 1950–1974 in den Jahren 2010–2012 in Hallenberg und Medebach durchschnittlich nur noch 85.000–90.000 Euro (Tab. 1). Dennoch gibt es auch in den Kommunen des HSK eine qualitative Nachfrage, vor allem nach altengerechten, eher kleineren Wohnungen möglichst im Zentrum der größeren Ortslagen, die allerdings mangels Angebot zum gegenwärtigen Zeitpunkt in nicht ausreichendem Maße bedient werden kann.

Angesichts der geschilderten Problemlage ist festzuhalten, dass altbewährte kommunale Steuerungsinstrumente (z.B. Ausweisung neuer Baugebiete oder finanzielle Förderung junger Familien) nicht mehr die gewünschten Wachstums- oder Stabilisierungseffekte erzielen. Die planerischen Konsequenzen ergeben sich demnach durch einen Paradigmenwechsel von Wachstumshoffnungen hin zur Akzeptanz der Schrumpfung vor Ort.

Die lange verbreitete Ohnmacht gegenüber den tatsächlichen und absehbaren Entwicklungen geht langsam von der reinen Wahrnehmung in erste Schritte der konkreten ProbIemanalyse und -behandlung über. Regionale Beispiele für die Sensibilisierung von Verwaltung, Politik, und Bevölkerung sind die Einrichtung von Demographie-Ausschüssen (Medebach und Winterberg), Zukunftswerkstätten zum Thema Demographie (Winterberg) und sog. Demographie-Trainings (Marsberg) oder auch das LEADER-Projekt "Dörfer im Aufwind" zur Erprobung eines Leerstandskatasters und -managements (s. Beitrag Rohleder). Aber auch formelle Planungsschritte, wie die Rücknahme von Wohnbauflächenreserven aus dem Flächennutzungsplan (Sundern), gehören zum Handlungsspektrum.

Um den Herausforderungen strategisch begegnen zu können, ist die Einbettung dieser punktuellen Ansätze in integrierte, gebietsbezogene Entwicklungskonzepte wünschenswert, die vor allem einen projekt- bzw. umsetzungsorientierten Charakter haben und – je nach Anlass oder Ziel – eine gesamtstädtische oder teilräumliche Ausrichtung haben können. Eine ressortübergreifende Kooperation, die Bündelung von Ressourcen sowie die intensive Einbeziehung einer breiten Vielfalt von Akteuren auch außerhalb von Kommunalpolitik und Verwaltung im Sinne einer "Urban Governance" sind dabei ein zentraler Grundstein. Der Orientierung dienen bei der Bearbeitung von Themenfeldern räumlich und oder inhaltlich übergeordnete Ziele, welche in die Umsetzung von Maßnahmen münden. Eine solche Kombination aus strategischen und umsetzungsorientierten Komponenten stellen sog. Handlungskonzepte Wohnen zur lokalen Prozesssteuerung dar. Exemplarisch sollen Maßnahmenbausteine eines solchen Konzeptes vorgestellt werden (Krajewski u. Werring 2014; s. Kasten).

Grundlage aller Projektideen muss eine Strategie sein, welche die Positionierung der Kommunalplanung und -politik in räumlichen Entwicklungszielen festhält: Welche zukünftige Dorf- bzw. Quartiersentwicklung wird gewünscht? Wie können betroffene Dörfer/Quartiere/Straßenzüge aufgewertet werden? Welche Alternativen gibt es für Eigentümer in Schrumpfungsgebieten?

Die dahinter stehende Idee ist es, Quartiere auf Basis von Leerstands- und Gebäudekatastern (verknüpft mit Einwohnerdaten/-prognosen, z.B. Bewohner mit Alter 75+) in unterschiedliche Entwicklungsperspektiven einzuteilen, die auf der einen Seite stabile bzw. zu stabilisierende Quartiere mit Bleibeperspektive festlegen. Auf der anderen Seite darf nicht davor zurückgeschreckt werden, zum Erhalt einer langfristigen kommunalen Handlungsfähigkeit auch Schrumpfungs- und Rückbaugebiete festzulegen, also Areale ohne mittel- oder langfristige Perspektive.

Essenziell ist dabei eine aufklärende Kommunikation zwischen Stadtplanung, Kommunalpolitik und Bevölkerung mit dem Ziel, die Themen Abriss und Rückbau als "Schreckgespenst" abzubauen. Um später die Akzeptanz für das neue baulich-entdichtete Dorf- bzw. Stadtgefüge zu fördern, sind neue Möglichkeitsräume von der Umnutzung leerstehender Wohnimmobilien ("Anwohner-Treffpunkt") bis zur Gestaltung von Brachflächen (z.B. Gemeinschaftsgärten) zu nutzen.

Zur Angebotsoptimierung zählt auch die Qualifizierung des Bestands durch eine Vielzahl energetischer Sanierungsmöglichkeiten und durch eine barrierefreie, altengerechte Gestaltung des Wohnraumes. Hierzu gehört der niederschwellige Einstieg in Wohn-Services durch den Aufbau einer Vernetzungs- und Vermarktungsstrategie. Die Mobilisierung von Eigentümern kann anhand von Beratungsangeboten gefördert werden.

Zur Stärkung der Nachfrageseite sollte eine Umlenkung der finanziellen Anreizinstrumente aus den Neubaugebieten in den (Alt-)Bestand erfolgen, was bereits in einigen Kommunen erfolgreich erprobt wird (z.B. "Jung kauft alt").